Цены на квартиры: мифы, реалии, ожидания

Аналитические центры опубликовали данные ценовых мониторингов региональных рынков жилья за первое полугодие. Тренд сезона: в большинстве малых и больших городов, в том числе в российской столице, вторичные квартиры дешевели. Петербург – одно из немногих исключений.

Региональная специфика: тенденции

По данным специалистов федерального портала «Мир квартир», за шесть месяцев 2017 года квадрат московской вторички подешевел на 3,3%, петербургской, напротив, вырос в цене, причем значительно – на 4,6%.

Падение цен на московские квартиры (–9,35% по итогам первого полугодия) и при этом рост на петербургские (+2,52%) зафиксировал и федеральный ресурс РОСРИЭЛТ (речь в данном случае также идет о цене квадрата на вторичном рынке).

Правда, представители администрации ресурса предупреждают, что расчеты производятся по собственным методикам, отражают цены, которые указаны в объявлениях, размещенных пользователями, и требуют сравнения с другими источниками.

На публичном графике цен вторичной недвижимости в городах России (проект, реализуемый аналитиками Российской гильдии риэлторов) Петербург также показывает прирост, правда, незначительный (в десятые доли процента), при том что в большинстве других российских городов-миллионников ценовая динамика пусть и не ярковыраженно, но все-таки отрицательная.

Теперь обратимся к нашим «фирменным» данным. По данным Центра оценки и аналитики БН, с января по март 2017 года квадрат петербургской вторички подешевел со 106,0 до 104,1 тыс. руб., но в течение весны и первого месяца лета бодро отыграл падение (июнь закрылся отметкой 107,2 тыс. руб. за кв. м).

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв.м

Почему растут цены. Основные версии

Итак, почему все-таки, вопреки большинству ранее сделанных прогнозов, петербургские квартиры растут в цене? На сей счет в риэлторской среде имеется множество разных рабочих гипотез – от сезонных факторов и завышенных ожиданий продавцов до безусловной привлекательности Петербурга для желающих переехать из регионов. Ни одна из этих популярных версий, впрочем, не является в полной мере убедительной.

Первичка и вторичка идут в ногу По итогам первого летнего месяца квадратный метр как на первичке, так и на вторичке в среднем подорожал на 0,8%. Впервые >> Для начала разберемся с сезонностью. В последние годы во втором квартале квартирный рынок почти всегда скатывался к летнему затишью со снижением и спроса, и покупательской активности, и собственно «ценовой температуры». В свою очередь оживление (предложения, спроса и цен) начиналось уже с приходом осени. Таким образом, ситуация 2017 года в традиционный сценарий не укладывается.

Что касается необоснованных ожиданий и «заряженных» цен, то, действительно, полтора года назад регулярно опрашиваемые нами риэлторы-практики утверждали, что почти любое предложение открывает возможности для торга (при этом назывались цифры от 5 до 10%).

Нынче торги на понижение по-прежнему имеют место, они уже стали едва ли не правилом хорошего тона, но «подвинуть» продавца больше, чем на 3-5%, покупателю удается нечасто. При этом экспонировать и продвигать объект с нерыночной ценой в листингах – также удовольствие недешевое. Стало быть, в подавляющем большинстве случаев сегодняшние цены предложения все-таки близки к ценам сделок.

Теперь о растущей привлекательности Северной столицы для иногородних покупателей. Поток желающих стать «новыми петербуржцами» не иссякает. Но подавляющее большинство иногородних покупателей располагают скромными по питерским меркам бюджетами, львиная доля которых оседает в сегменте новостроек либо на вторичном рынке квартир Ленобласти.

Рынок в разрезе

Поставим вопрос иначе: а действительно ли в Петербурге растут цены на квартиры? Ниже приведены таблицы, отражающие динамику цен в основных сегментах вторичного рынка жилья в зависимости от периода постройки дома, локации и количества комнат.

С января по июль в целом по рынку цена квадратного метра увеличилась на 1,1%, в то же время средняя цена представленной в продаже квартиры выросла на 2,6% (см. таблицу 1).

В сегменте так называемой новой вторички (по версии БН – жилье в домах, сданных в эксплуатацию за последние пять лет) прирост цен составил 1,5% (за квадрат) или 0,5% (за квартиру).

Квадратный метр жилья в спальных районах советской застройки подешевел на 0,6%, средняя цена лота снизилась на 1,6% (см. таблицу 2).

В условно выделенном нами сегменте «прикадье» (напомним: речь только об объектах вторичного рынка, в данном случае – в таких сателлитах, как Шушары и Парнас) квадратный метр подорожал на 0,15%. В то же время сами квартиры здесь подешевели на 1,4% – потому что во вторичную продажу выводят объекты все меньших метражей).

Рекордсменом ценового роста стала группа районов с преобладанием исторической застройки: Адмиралтейский, Центральный, Петроградский, линейная часть Василеостровского. Цена «квадрата» выросла на 11%, а среднестатистическая квартира прибавила в цене 4% – в первую очередь за счет недавних новостроек бизнес-класса и выше на Петроградской стороне.